Lorsque vous avez besoin de capital pour votre projet immobilier, il y a deux options principales à envisager : le financement par emprunt (par titres de premier rang ou en mezzanine) ou l’utilisation de capitaux propres non garantis. Le choix d’une dette ou de capitaux propres — ou plus souvent une combinaison des deux — se résume souvent à quelques facteurs propres à votre entreprise ou à votre projet. Nous examinerons ici les caractéristiques des deux options, leurs avantages respectifs, et la façon de faire le choix qui répond le mieux à vos besoins.
Qu’est-ce que le financement par emprunt?
Le financement par emprunt consiste à emprunter de l’argent et à le rembourser avec des intérêts à une date ultérieure. Les prêts bancaires, les marges de crédit et même les cartes de crédit sont des exemples de financement par emprunt. Vous pouvez obtenir du financement par emprunt auprès de prêteurs traditionnels, de prêteurs mezzanine, ou même d’amis ou de membre de votre famille.
Les avantages du financement par emprunt
Le financement par emprunt est l’un des moyens les plus courants de financer la croissance d’une entreprise ou d’un nouveau projet immobilier. Le principal avantage de cette forme de financement est que vous n’avez pas besoin d’abandonner une partie de la propriété en échange de liquidités. Vous gardez donc le contrôle total de votre projet. Par conséquent, le coût du capital de la dette est généralement inférieur aux capitaux propres non garantis. De plus, dans la plupart des cas, le rendement des capitaux propres est plus élevé puisque l’effet de levier est plus important.
Le marché de la dette est vaste et est composé de plusieurs types de prêteurs spécialisés dans le financement du développement. Par conséquent, le capital est généralement disponible et varie en fonction de la tolérance au risque de chaque prêteur. Certains financements par emprunt peuvent être obtenus au besoin, sans avoir à présenter une nouvelle demande (p. ex., avec une marge de crédit d’exploitation). Et, avec des modalités de remboursement prédéfinies, il est facile de budgéter le financement par emprunt dans le cadre de la gestion de votre trésorerie.
Qu’est-ce que l’utilisation de capitaux propres non garantis?
Pour sa part, l’utilisation de capitaux propres non garantis consiste habituellement à vendre une partie des capitaux propres, généralement sous forme de parts de société par actions, en contrepartie de capitaux. Les capitaux propres ne sont pas garantis au titre et sont remboursés après toutes les autres créances garanties. En vendant une participation dans votre entreprise ou votre projet, vous recevez en retour un investissement en espèces.
Les avantages de l’utilisation de capitaux propres non garantis
Les principaux avantages de l’utilisation de capitaux propres non garantis comprennent l’absence de titres de créance ou de pressions à rembourser un prêt, de conditions à respecter dans le cadre de la dette, ou de garanties consenties, ce qui offre ainsi une flexibilité accrue. En l’absence de montant prêté ou d’obligation envers un prêteur, tous les produits du projet reviennent directement au propriétaire et non au service des dettes.
L’autre avantage du financement par capitaux propres est la possibilité d’apprendre de vos investisseurs, qui peuvent devenir des partenaires de votre entreprise et donner accès à des réseaux qui peuvent ouvrir des portes à la croissance et à l’expansion.
Quelle option est la meilleure pour votre projet?
Déterminer s’il faut choisir le financement par emprunt plutôt que l’utilisation de capitaux propres non garantis (ou plus vraisemblablement une combinaison des deux) pour votre projet immobilier se résume à quelques facteurs propres à votre entreprise et au projet que vous cherchez à financer. Il y a toutefois quelques lignes directrices que vous pouvez considérer :
Le financement par emprunt peut être un bon choix pour vous si :
Vous pouvez obtenir un prêt ou une marge de crédit.
Obtenir un prêt ou une marge de crédit pour un nouveau projet immobilier peut ne pas toujours être simple ou facile, particulièrement si votre entreprise est nouvelle ou si le projet comporte certains risques. Mais si vous avez une bonne cote de crédit et une solide analyse de rentabilisation, vous pourriez être admissible à un taux d’intérêt concurrentiel.
Vous êtes à l’aise avec le risque.
Le financement par emprunt revient vraiment à parier sur l’avenir de votre projet. Si vous avez bon espoir que ce sera un succès et sentez que le remboursement ne sera pas un problème, c’est peut-être la voie à suivre.
Vous souhaitez garder le contrôle de votre projet.
Plus le financement par emprunt est utilisé, moins les capitaux propres requis sont importants et, par conséquent, plus il est possible de conserver une part importante de la propriété du projet.
Vous souhaitez augmenter le rendement de vos capitaux propres.
Avec le financement par emprunt, vous n’êtes pas obligé de partager les bénéfices avec des investisseurs, ce qui vous permet de conserver une somme plus importante.
L’utilisation de capitaux propres non garantis peut être un bon choix pour vous si :
Vous voulez éviter les dettes.
Si vous n’aimez pas l’idée de devoir effectuer un paiement tous les mois ou si vous ne voulez pas offrir de garantie à un prêt, le financement par utilisation de capitaux propres non garantis peut avoir un effet plus positif sur votre trésorerie.
Vous voulez un chemin d’accès plus facile pour obtenir un financement par emprunt.
Plus l’apport de capitaux propres dans le projet est élevé, plus un prêteur est susceptible de fournir un financement par emprunt
Vous avez trouvé un partenaire qui offre plus que de l’argent.
Un investisseur qui vient avec une expérience précieuse que vous pouvez exploiter ou un réseau auquel vous pouvez accéder peut être un excellent partenaire qui ajoute une valeur considérable à votre projet.
Vous êtes disposé à abandonner un certain contrôle.
Si les exigences financières de votre projet l’emportent sur vos capacités, vous ne serez peut-être pas contre le fait de vous séparer d’une partie de votre propriété ou de vos profits.
De nombreux promoteurs utilisent une combinaison de dettes et de capitaux propres non garantis pour trouver un juste équilibre quant aux exigences financières de leur projet immobilier. Si vous ne savez pas quelle option est la meilleure pour votre prochain projet, le Groupe de financement du développement de MCAP peut vous aider. Fort d’une expérience approfondie du marché, notre Groupe de financement du développement peut créer des solutions qui répondent aux besoins uniques et variés de nos clients.
Pour en savoir plus sur les options de financement de MCAP, visitez notre page de Financement du développement.
