La pandémie de COVID-19 a entraîné des contraintes d’approvisionnement. Cela a en retour occasionné un important bouleversement dans le secteur de la construction et continue à augmenter les coûts, les risques et les retards. Voici quatre façons d’atténuer ces impacts.
Ce n’est un secret pour personne : de nombreuses industries ont subi des conséquences importantes et néfastes en raison de la pandémie — et l’industrie de la construction fut parmi les plus touchées. La volatilité des coûts, les problèmes d’approvisionnement et les incertitudes du confinement ont entraîné de grandes incertitudes — tout cela alors que la demande dans l’industrie a monté en flèche. Alors que les promoteurs immobiliers doivent faire face à une incertitude continue, le déploiement de stratégies visant à limiter ces impacts est essentiel.
L’impact des coûts croissants sur le financement des projets
En raison des contraintes d’approvisionnement en 2020 et 2021, les coûts de construction ont commencé à augmenter de manière significative à travers le pays. Au début de la pandémie, les coûts du bois d’œuvre ont atteint des sommets, à 1670 $US du mille pieds-planche. En juillet 2021, les prix de l’acier étaient supérieurs de 51 % par rapport à l’année précédente, soit la plus importante hausse sur douze mois jamais enregistrée. À ce jour, les prix des fenêtres et des métaux demeurent volatils.
Avec la hausse des prix, la marge pour tout projet particulier pourrait baisser si elle n’est pas compensée par une augmentation des revenus, transformant un projet précédemment rentable en projet non viable et difficile à financer. Les retards de projet occasionnés par les contraintes d’approvisionnement peuvent également entraîner une hausse des coûts, alimentés par des frais d’intérêts supplémentaires et des changements de commande. Advenant une augmentation du budget à mi-chemin de la construction, les prêteurs pourraient être réticents à financer en totalité une telle augmentation (le cas échéant), ce qui pourrait obliger le promoteur du projet à injecter du capital supplémentaire.
Il est difficile de déterminer la durée de cet environnement volatil et incertain. Les problèmes dans la chaîne d’approvisionnement seront-ils résolus l’année prochaine ? Les entrepreneurs peuvent-ils faire fiablement des offres pour les divers éléments de construction ? La demande en matériaux diminuera-t-elle à mesure que les allégements en matière de voyages augmenteront, réduisant en retour les rénovations résidentielles ?
Malheureusement, personne ne peut prédire l’avenir. Les promoteurs et commanditaires peuvent néanmoins établir une planification stratégique pour limiter les impacts pouvant compromettre la rentabilité des projets. Voici quatre façons d’y parvenir :
1) Avoir un plan de contingence adéquat
Un plan de contingence est toujours un élément essentiel de tout budget de construction, mais compte tenu de l’environnement actuel, il vaut la peine de s’accorder une marge de manœuvre supplémentaire pour tenir compte de la fluctuation des coûts des matériaux, de l’équipement, de la main-d’œuvre et des sous-traitants. Un plan de contingence adéquat prévoit 5 % en coûts de base ou 3 % du budget total (excluant le terrain), ce qui contribue à préserver la viabilité financière de votre projet, vous protège contre les risques et préserve votre marge.
2) Établir des contrats à prix fixe
Mettre en place une méthode d’établissement des prix qui soit fixe ou forfaitaire lors de la phase de préconstruction est généralement une bonne idée lorsque le mandat est bien défini et le calendrier est fermement établi pour votre projet. Cela constitue également une bonne pratique lorsque le coût des matériaux pourrait fluctuer dans l’avenir. Compte tenu de l’environnement actuel, alors qu’il est difficile de savoir si les problèmes d’approvisionnement ou de transport perdureront, bloquer des prix dès maintenant peut contribuer à protéger vos bénéfices nets.
3) Acheter à l’avance les matériaux
Ces derniers mois, les pénuries de bois d’œuvre, de fenêtre et de cuivre (pour ne nommer que celles-là) ont laissé plusieurs promoteurs dans l’incertitude, rendant plus difficile la finalisation des projets dans le respect des échéanciers et des budgets. L’achat à l’avance de matériaux, en particulier ceux provenant de l’extérieur du Canada ou fabriqués à l’étranger, est une pratique qui peut préserver votre marge et assurer le respect de vos échéanciers. Vous avez besoin d’ouvre-portes de garage de votre fournisseur mexicain?? De cloisons sèches provenant de Chine?? Songez à effectuer vos achats et à stocker le tout en lieu sûr pour ne pas être pris au dépourvu plus tard. Il est préférable de vous entendre au préalable avec votre prêteur pour vous assurer que ce dernier dispose des garanties nécessaires pour couvrir les matériaux financés.
4) Procéder par phases de projet lorsque cela est pertinent
Depuis quelque temps, les Canadiens achètent de nouvelles constructions à un rythme jamais vu, et les promoteurs veulent répondre à la demande. Il est toutefois préférable de faire preuve de prudence et de ne pas vendre trop longtemps à l’avance — car autrement, les dates de clôture sont repoussées à plus tard, ce qui augmente les risques liés à l’augmentation des coûts. Procéder par phases pour la mise en vente des nouvelles propriétés contribue à maintenir l’intérêt sur le marché tout en offrant aux promoteurs la chance de déterminer des prix qui reflètent davantage les coûts finaux.
Les deux dernières années représentent l’une des périodes les plus difficiles pour l’industrie de la construction. En reconnaissant et en atténuant les risques actuels, vous pouvez réduire les impacts des coûts croissants et ainsi préserver vos marges.