Comme les investisseurs présentent un risque plus important de ne pas s’acquitter de leurs obligations à la clôture d’une propriété prévendue, certains prêteurs pourraient ne pas inclure les préventes aux investisseurs lors de la validation d’un projet.
Pour qu’un projet de construction résidentielle « à vendre » soit viable, un certain nombre de préventes est généralement exigé pour que le prêteur approuve le prêt à la construction et avance les fonds durant sa réalisation. Les critères particuliers du « test de prévente » varient, mais les prêteurs doivent généralement avoir confiance que la valeur de souscription du projet est soutenue par des préventes confirmées. De plus, le prêteur est également sensible : a) aux préventes qui mèneront à une clôture ; et b) à ce que le prêt résiduel une fois les préventes conclues entraîne des risques gérables.
Les préventes ne sont pas toutes égales
Dans les plus importants projets, les achats d’investisseurs représentent une portion relativement importante des préventes. Les investisseurs — des personnes ou entités qui achètent une unité en vue de la louer ou de la revendre — achètent dans l’optique que la valeur de l’unité sur le marché continuera à augmenter.
Comme les investisseurs n’ont aucun lien émotif avec la résidence, contrairement aux acheteurs de tous les jours, ils sont plus sujets à abandonner leurs obligations lors de la clôture si les conditions du marché changent durant la construction, ce qui affecte négativement la valeur sur le marché. Par opposition, les propriétaires, qui ne cherchent pas nécessairement le profit à court terme mais achètent leur prochaine résidence, sont plus susceptibles de respecter leurs engagements à la clôture, et ce, même si le marché demeure volatil.
Cette réalité entraîne des soucis chez les prêteurs, lesquels se servent des préventes pour évaluer un projet, puisque des ventes qui n’aboutissent pas ne généreront pas les fonds requis par le constructeur pour que celui-ci puisse respecter les obligations relatives à son prêt à la construction.
Certaines solutions privilégiées par les prêteurs
Pour qu’un promoteur puisse être admissible à un prêt à la construction, les prêteurs peuvent exiger qu’un projet comportant une portion importante d’investisseurs soit soutenu par un dépôt plus important des investisseurs (p. ex. de 10 % à 25 %) pour garantir la vente. De plus, certains prêteurs peuvent limiter le nombre de ventes aux investisseurs pour réduire les risques liés à ce segment du marché. Pour les constructeurs, de telles restrictions peuvent rendre plus complexes la vente d’un projet ou l’obtention des fonds nécessaires à sa réalisation.
MCAP peut aider
À titre de plus importante entreprise de financement hypothécaire au Canada, MCAP est en mesure de structurer des prêts qui permettent un financement à un niveau de préventes plus bas. Ce faisant, les constructeurs peuvent lancer la construction sans dépendre des acheteurs investisseurs.